Việc cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ đang trở thành nhiệm vụ cấp bách tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh theo định hướng tái thiết đô thị đồng bộ của Chính phủ (Nghị định 69). Mặc dù các mục tiêu chiến lược đã được xác lập rõ ràng với lộ trình cụ thể đến năm 2035, thực tế triển khai đang đối mặt với những trở ngại lớn về cơ chế, quy hoạch và sự đồng thuận của các bên liên quan. Thách thức cốt lõi không còn nằm ở chủ trương hay nhu cầu, mà tập trung tại khâu thực thi, từ việc kiểm định chất lượng, lập đồ án quy hoạch đến việc thu hút nhà đầu tư và bảo đảm lợi ích của cư dân.
1. Thực trạng hệ thống chung cư cũ tại các thành phố lớn
Số lượng và tình trạng xuống cấp của các khu chung cư cũ đang đặt ra những áp lực lớn về an toàn dân sinh và mỹ quan đô thị:
| Chỉ tiêu | Thành phố Hà Nội | TP. Hồ Chí Minh |
| Số lượng | Gần 1.600 nhà tập thể, chung cư cũ. | Hơn 500 chung cư cũ (xây dựng trước 1975). |
| Thời gian xây dựng | Giai đoạn 1960 – đầu thập niên 1990. | Trước năm 1975. |
| Tình trạng vật lý | Nứt tường, bong tróc trần, hệ thống điện nước chắp vá, cơi nới lấn chiếm diện tích chung. | Nhiều khu vực (như chung cư Phạm Thế Hiển) cột trụ nứt vỡ, trần bê tông rơi từng mảng. |
| Mục tiêu trọng điểm | Hoàn thành cải tạo chung cư cấp D vào năm 2030; cơ bản hoàn thành toàn bộ vào năm 2035. | Hoàn thành kiểm định 186 chung cư vào cuối năm 2025; thực hiện di dời, phá dỡ các khu hư hỏng nặng. |
2. Các chiến lược và mô hình quy hoạch mới
Nhằm tháo gỡ khó khăn, các đô thị đang áp dụng các mô hình quy hoạch hiện đại và cơ chế đặc thù:
2.1. Mô hình “Đô thị nén” và Hạ tầng kết nối
- Hà Nội: Áp dụng mô hình đô thị nén tại các khu vực gần hạ tầng giao thông công cộng (như các ga đường sắt đô thị).
- Giải pháp hạ tầng: Tăng chỉ tiêu về mật độ xây dựng và tầng cao tại các khu vực nội đô để giải quyết bài toán hiệu quả đầu tư và hạn chế việc di dời dân cư đi nơi khác.
2.2. Tầm nhìn quy hoạch dài hạn
- Việc cải tạo không chỉ nhằm xử lý các công trình xuống cấp mà phải gắn với quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm.
- Yêu cầu các khu chung cư sau cải tạo không được “lỗi mốt” trong vòng 50-60 năm tới, đòi hỏi một tầm nhìn xa hơn về quy hoạch tổng thể 1/500.
2.3. Chuyển đổi công năng linh hoạt
- Nghiên cứu chuyển đổi các dự án cải tạo chung cư cũ sang quỹ nhà ở xã hội hoặc nhà ở tái định cư nếu đủ điều kiện.
- Trường hợp không đủ điều kiện chuyển đổi hoặc không còn nhu cầu sử dụng, thực hiện bán đấu giá để thu hồi ngân sách.
3. Những “nút thắt” trọng yếu trong khâu triển khai
Dù chủ trương đã rõ ràng, tiến độ thực tế vẫn bị trì trệ do các nguyên nhân sau:
- Chậm trễ trong kiểm định: Tại TP. Hồ Chí Minh, tiến độ kiểm định lại 186 chung cư cũ còn chậm so với kế hoạch. Thành phố đã phải đưa ra thời hạn chót (31/3) để các địa phương hoàn thành việc chọn đơn vị kiểm định, nếu không sẽ bị thu hồi kinh phí.
- Khó khăn trong lập đồ án quy hoạch: Tại Hà Nội, lộ trình thẩm định và lập đồ án quy hoạch chi tiết tại nhiều phường (như Kim Liên) kéo dài do mật độ dân cư và số lượng nhà chung cư quá lớn.
- Vấn đề chỉ tiêu dân số: Các nhà quản lý địa phương kiến nghị cần có cơ chế đặc thù về chỉ tiêu dân số để tạo sức hút cho các nhà đầu tư tư nhân tham gia.
- Khó khăn trong thu hút vốn: Nhiều khu chung cư (như chung cư Vĩnh Hội, TP.HCM) đã thuộc diện di dời khẩn cấp từ năm 2017 nhưng vẫn chưa tìm được nhà đầu tư phù hợp.
4. Ý kiến từ cư dân và các chuyên gia
4.1. Nguyện vọng của cư dân
- Sự đồng thuận: Người dân cơ bản ủng hộ chủ trương lớn của Nhà nước nhưng yêu cầu sự đối thoại trực tiếp giữa dân và nhà đầu tư.
- Chính sách bồi thường: Cư dân mong muốn có chính sách bồi thường thỏa đáng hoặc bố trí tái định cư hợp lý để sớm ổn định cuộc sống, chấm dứt tình trạng lo âu trong các công trình xuống cấp.
4.2. Khuyến nghị từ chuyên gia và hiệp hội
- TS. Nguyễn Hữu Nguyên (Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị TP.HCM): Cần sự quyết liệt từ chính quyền trong việc định ra thời hạn di dời cụ thể và sớm để người dân chủ động.
- Ông Lê Hoàng Châu (Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM): Trong trường hợp các chủ sở hữu không thống nhất được nhà đầu tư, Nhà nước cần trực tiếp đứng ra tổ chức cải tạo thông qua các công ty dịch vụ công ích hoặc mời gọi đầu tư tư nhân theo cơ chế đặc thù.
- Điều chỉnh chỉ tiêu: Cần tăng hệ số sử dụng đất và tầng cao để tăng tính khả thi về kinh tế cho các dự án.
Cải tạo chung cư cũ là một bài toán phức tạp về kinh tế – xã hội. Thách thức lớn nhất hiện nay là việc hiện thực hóa các chính sách vào thực tiễn triển khai. Để phá vỡ các rào cản hiện hữu, cần có sự phối hợp đồng bộ. Nếu các “nút thắt” về khâu thực thi được tháo gỡ, việc cải tạo chung cư cũ sẽ không chỉ là xử lý các tòa nhà hư hỏng mà còn là cơ hội để tái thiết, chỉnh trang đô thị theo hướng hiện đại và bền vững.