Nghị quyết số 278/NQ-CP được Chính phủ ban hành vào ngày 18/9/2026 sau phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật tháng 9/2026, đóng vai trò trực tiếp trong việc định hình các sửa đổi quan trọng tại Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Đây là văn bản có tính chiến lược nhằm tháo gỡ các nút thắt pháp lý đang cản trở sự vận hành của thị trường, hướng tới mục tiêu phát triển kinh tế xã hội ổn định. Thay vì các giải pháp tình thế, Nghị quyết tập trung vào việc kiến tạo hành lang pháp lý minh bạch và thực thi. Nội dung của Nghị quyết phản ánh sự quyết liệt của Chính phủ trong việc xử lý các vấn đề tồn đọng lâu năm, bắt đầu từ những quy định sát sườn liên quan đến quyền sở hữu và sự an toàn của cư dân tại các dự án nhà ở cao tầng.
Việc áp dụng thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn thiết kế công trình nhằm đảm bảo sự thống nhất giữa pháp luật về nhà ở và pháp luật về xây dựng. Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng làm rõ các tiêu chuẩn kỹ thuật để xác định thời thọ công trình, từ đó làm căn cứ pháp lý cho việc chấm dứt quyền cư trú khi tòa nhà không còn đủ điều kiện an toàn. Quy định mới phân định rạch ròi hai nhóm quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi công trình hết hạn. Theo đó, cư dân được bảo đảm quyền tiếp tục sử dụng đất để tái thiết dự án tại vị trí cũ, đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ đóng góp tài chính tương ứng với chi phí xây dựng mới.
Nhằm chấm dứt tình trạng quản lý theo cảm tính, Nghị quyết 278/NQ-CP thiết lập các thông số định lượng khắt khe để UBND cấp tỉnh căn cứ khi quyết định việc hạn chế phân lô bán nền. Các tiêu chí khung do Bộ Xây dựng ban hành bao gồm loại đô thị, mật độ dân số và tỉ lệ diện tích đất sẽ đóng vai trò là những thước đo toán học chính xác, loại bỏ sự tùy tiện trong phê duyệt hành chính tại địa phương. Việc áp dụng các thông số định lượng này giúp ngăn ngừa tối đa hoạt động đầu cơ và trục lợi chính sách thường xuyên xảy ra tại các vùng ven. Bằng cách giới hạn quyền phân lô dựa trên năng lực hạ tầng và quy hoạch thực tế, Chính phủ buộc các nguồn lực đất đai phải được tập trung vào các dự án có giá trị gia tăng cao thay vì bị phân tán dưới dạng tài sản đầu cơ không khai thác. Sự chuyển đổi từ định tính sang định lượng trong quản lý đất đai tại 63 tỉnh thành là công cụ sắc bén để ổn định mặt bằng giá bất động sản.
Trong nỗ lực đa dạng hóa hình thức cư trú, Chính phủ yêu cầu thiết lập khung pháp lý toàn diện cho mô hình nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Điểm trọng yếu trong chiến lược này là việc sử dụng đòn bẩy đa thành phần gồm 4 công cụ tài chính: thuế, phí, tiền sử dụng đất và chính sách tín dụng để điều tiết trực tiếp giá thuê nhà trên thị trường. Đặc biệt, Nghị quyết đề xuất thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại từ những chủ đầu tư thiếu năng lực thực hiện hoặc gặp bế tắc trong chuyển nhượng. Mục tiêu cốt lõi của việc mua lại này là chuyển đổi công năng các dự án thương mại thành quỹ nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê để đáp ứng nhu cầu chỗ ở thực tế của người dân. Việc quy định rõ giới hạn diện tích dành cho thuê trong các dự án thương mại cùng với các ưu đãi về thủ tục đầu tư sẽ tạo ra nguồn cung ổn định, góp phần giảm áp lực tài chính cho người lao động tại các đô thị lớn.
Tầm nhìn dài hạn của Nghị quyết 278/NQ-CP là đưa thị trường bất động sản trở thành kênh phân bổ nguồn lực công khai, xóa bỏ các vùng tối về thông tin. Yêu cầu cấp bách hiện nay là xây dựng hệ thống kết nối liên thông và chia sẻ dữ liệu giữa các lĩnh vực trọng yếu bao gồm đất đai, quy hoạch, thuế, công chứng, dân cư và tín dụng. Sự đồng bộ dữ liệu này là giải pháp triệt để để ngăn chặn tình trạng trốn thuế thông qua “giao dịch hai giá” và loại bỏ các số liệu ảo vốn là nguồn cơn của các cơn sốt đất. Đối với giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, cơ chế bảo lãnh ngân hàng và tài khoản đảm bảo sẽ được kiểm soát chặt chẽ qua dữ liệu số để bảo vệ quyền lợi người mua.