Thị trường nhà liền thổ (nhà phố, biệt thự) tại TP.HCM trong quý IV/2025 ghi nhận sự hồi phục mạnh mẽ sau giai đoạn dài trầm lắng. Lượng giao dịch tăng vọt gấp 20 lần so với quý trước, được thúc đẩy bởi nguồn cung mới dồi dào từ các đại dự án vùng ven và các chính sách ưu đãi tài chính quyết liệt từ chủ đầu tư. Mặc dù giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường giảm mạnh do tác động của nguồn cung giá rẻ tại khu vực ngoại vi, giá bất động sản tại các khu vực lõi trung tâm vẫn duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng. Thị trường được nhận định đã vượt qua “vùng đáy” thanh khoản, mở ra triển vọng tích cực nhưng sẽ có sự phân hóa và chọn lọc khắt khe hơn trong giai đoạn 2026–2027.
1. Sự bùng nổ nguồn cung và sức hấp thụ
Quý IV/2025 đánh dấu sự trở lại ấn tượng của phân khúc nhà liền thổ với những số liệu tăng trưởng đột biến:
- Nguồn cung mới: Ghi nhận khoảng 1.535 căn mở bán mới, cao gấp hơn 50 lần so với quý III/2025 và cùng kỳ năm trước.
- Lượng giao dịch: Theo Cushman & Wakefield, lượng giao dịch đạt khoảng 1.167 căn (tăng gấp 20 lần quý trước). Trong khi đó, số liệu từ JLL Việt Nam ghi nhận mức hấp thụ hơn 2.000 căn, mức cao nhất kể từ năm 2022.
- Tỷ lệ hấp thụ: Đạt xấp xỉ 70% trên tổng nguồn cung mở bán, cho thấy sức mua cải thiện rõ rệt so với giai đoạn 2023 đến hết quý III/2025 (vốn thường duy trì dưới 500 căn/quý).
2. Các nhân tố thúc đẩy thanh khoản
Sự hồi phục mạnh mẽ của thị trường được dẫn dắt bởi ba yếu tố cốt lõi:
- Tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý: Quý IV/2025 là bước ngoặt khi nhiều dự án được khơi thông pháp lý sau thời gian dài bị đình trệ. Các dự án nổi bật như Green Paradise Cần Giờ (Vingroup) và Gladia by The Waters (Khang Điền & Keppel Land) đóng vai trò chủ đạo dẫn dắt dòng tiền.
- Chiến lược sản phẩm phù hợp:
- Dự án vùng ven (Green Paradise Cần Giờ) thu hút nhà đầu tư mới nhờ mức giá cạnh tranh (~150 triệu đồng/m2).
- Dự án hoàn thiện pháp lý (Gladia by The Waters) tạo niềm tin với hạ tầng sẵn sàng và sổ hồng từng căn.
- Chính sách ưu đãi kích cầu: Các chủ đầu tư đẩy mạnh chiết khấu để gia tăng thanh khoản cuối năm:
3. Biến động giá bán và sự phân hóa khu vực
Thị trường ghi nhận một nghịch lý về giá bán do sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung:
| Chỉ số | Quý III/2025 (trước đó) | Quý IV/2025 | Biến động |
| Giá sơ cấp trung bình | ~319 triệu đồng/m2 (13.014 USD) | ~155 triệu đồng/m2 (6.330 USD) | Giảm hơn 50% |
| Giá tại khu Đông | Duy trì mức cao | ~324 triệu đồng/m2 (13.214 USD) | Dẫn đầu thị trường |
Nguyên nhân: Mức giảm 50% giá trung bình toàn thị trường là hiệu ứng “pha loãng” do nguồn cung từ Cần Giờ (giá thấp) chiếm tỷ trọng áp đảo (92%). Thực tế, giá bán tại khu vực lõi và khu Đông vẫn không giảm, thậm chí duy trì xu hướng tăng do quỹ đất khan hiếm.
Nguồn cung mới có sự dịch chuyển mạnh mẽ về các khu vực vệ tinh cách trung tâm khoảng 60km:
- Vùng ven (Cần Giờ): Chiếm 92% nguồn cung mới.
- Khu vực khác (Khu Đông, Bình Tân cũ): Chiếm 8% còn lại.
Năm 2025 là tín hiệu xác nhận thị trường đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất, thiết lập nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới ổn định và bền vững hơn.